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禹洲地產:財務惡化遭降級 沖刺千億路坎坷

  千億銷售目標重壓下,禹洲地產大力舉債溢價拿地逆市狂奔,禍不單行的是受疫情影響一季度銷量下滑

  在2019年度業績會上,禹洲地產的創始人及董事局主席林龍安再度提到千億目標,表示禹洲地產肯定“2020年將完成千億規模”。

  然而就在一個多月前,國際評級機構穆迪和標普分別將禹洲地產“Ba3”企業家族評級列入評級下調觀察名單,以及將其長期發行人信用評級從“BB-”下調至“B+”,展望負面。

  《每日財報》注意到,禹洲地產早在2017年就喊出千億銷售目標的,但是縱觀近年來禹洲地產的財務杠桿高居不下、盈利能力放緩、高溢價拿地等等種種隱憂,千億之路并非坦途。

  增速放緩 毛利率下降

  根據財報顯示,2019年禹洲地產完成合約銷售額751.15億元,同比上升34.13%,相比2018年的“未及預期”,取得了合約銷售超額完成12%的成績。

  然而,銷售增長的同時,2019年禹洲地產實現營業收入為232.41億元,同比減少4.38%,凈利潤增幅降至個位數,同比增長約6.46%至39.67億元。

  值得注意的是,禹洲凈利潤的增長卻大部分源于其出售附屬公司所得。2019年,禹洲地產出售廈門、南京、合肥及天津的附屬公司或其控股權。年報數據顯示,其他收入及收益由2018年的4.97億元大幅增加至2019年的21.68億元。其中,出售附屬公司獲得收益約14億元。

  此外,2019年禹洲地產的銷售及營銷成本、行政開支以及其他開支三項數據大幅增長,吞噬了利潤空間。根據年報數據顯示,禹洲地產的銷售及分銷成本,達到6.59億元,按年增長43.65%。而行政開支則上升到10.90億元,較2018年同期增長79.92%。此外,其他開支中,禹洲還計提了1.89億元的商譽減值,導致期內開支成本同比激增490%,達到3.10億元。

  另外,《每日財報》通過梳理發現,2014年~2019年,禹洲地產合約銷售金額分別為120.13億元、140.18億元、232.57億元、403.60億元、560.29億元、751.15億元快速擴大。

  但從增長率來看,2015年~2019年,禹洲地產合約銷售金增長率分別為16.69%、65.91%、73.54%、38.82%、34.06%,在2016年和2017年的高速增長后,其合約銷售規模增長正在減緩。

  與此同時,禹洲地產在這幾年間不僅凈利潤下滑,其毛利和毛利率亦下降趨勢明顯。從2016年至今,禹洲地產的毛利率則分別為36.27%、35.4%、30.72%、26.21%,已連續4年下滑,尤其2019年,禹洲地產毛利約為60.92億元,相比2018年減少約18.42%。

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